Good Idea..!

Bussines.. Pleasure.. Technology..

Biaya Yang Harus Dikeluarkan dalam Transaksi Jual Beli Tanah


Secara umum biaya transaksi jual beli tanah meliputi (1) biaya pengecekan sertifikat tanah, (2) pajak penghasilan, (3) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), (4) biaya pembuatan akta PPAT dan (5) biaya pendaftaran peralihan hak.

Biaya yang harus dikeluarkan dalam melakukan transaksi jual beli tanah adalah:

1. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah

Pengecekan sertifikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pengecekan sertifikat tidak lain adalah memperoleh informasi untuk memastikan sertifikat tanah yang ada adalah sertifikat asli yang dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar dengan baik. Tergantung dari jumlah informasi yang diperlukan. Biaya perolehan untuk setiap informasi per lembar adalah Rp. 25.000,-. Penjual atau pembeli setidaknya mengecek informasi tentang dua hal. Yang pertama adalah informasi tentang pendaftaran tanah yang diperoleh dari buku tanah dan informasi tentang data fisik bidang tanah yang diperoleh dari surat ukur. Tergantung kebutuhannya biaya ini biasanya dibayarkan oleh calon pembeli yang lebih berkepentingan.

2. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak ini wajib dibayarkan oleh si penjual. Nama lengkapnya adalah Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Besarnya secara umum adalah 5% dari besarnya harga jual tanah (transaksi) tanah. Jadi jika seseorang menjual tanahnya seharga Rp. 100 juta, ia berkewajiban membayar PPh sebesar 5% nya atau Rp. 5 juta.

Terdapat beberapa pengecualian untuk tidak membayar PPh yaitu

a. Nilai transaksi lebih rendah dari 60 juta.

b. Penjualan dilakukan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum.

c. Hibah kepada keluarga sedarah

d. Warisan

Penjual wajib membayar sendiri pajak penghasilan ke Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta jual beli ditandatangani. Dalam hal ini disarankan agar penjual melakukan pembayaran sendiri dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) tanpa diwakilkan atau dititipkan untuk memastikan bahwa uang yang disetorkan diterima oleh Negara.

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya ini wajib dibayarkan oleh si pembeli. BPHTB adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh seseorang. Secara umum Besar biaya yang harus dibayarkan adalah 5% dari besarnya harga jual tanah kena pajak (Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak). Besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak adalah harga jual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tersebut maksimum Rp. 60.000.000,- dan ditetapkan secara regional.

Secara sederhana besarnya BPHTB = 5% x (NPOP – NPOP TKP).

Sebagai contoh jika harga transaksi jual beli adalah Rp. 100 juta. Di Propinsi DKI Jakarta besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60 juta. Maka besarnya BPHTB:

BPHTB = 5% x (Rp. 100juta – Rp. 60 juta)

= 5% x Rp. 40 juta

= Rp. 2 juta.

4. Biaya Pembuatan Akta PPAT

Biaya ini adalah untuk pembuatan akte jual-beli. Tergantung kesepakatan, biaya ini dapat ditanggung oleh pembeli, penjual ataupun keduanya. Besarnya biaya maksimum adalah 1% (satu persen) dari harga transaksi.

5. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama)

Biaya balik nama dibayarkan oleh pembeli pada saat pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan BPN. Kegiatan pendaftaran balik nama dilakukan setelah akta jual beli ditandatangani dan disahkan oleh PPAT. Tujuannya adalah agar nama pembeli dapat didaftar sebagai pemilik yang tertera di sertifikat tanah. Besarnya biaya yang harus dibayarkan adalah Rp. 25.000 (resmi, yang tidak resminya tergantung negosiasi mungkin).

Semoga bermanfaat.

Advertisements

June 3, 2010 Posted by | All About Tanah | , , , , | 1 Comment

Transaksi Jual Beli Tanah Bersertifikat


Berikut beberapa langkah dalam proses jual beli tanah bersertifikat :

1. Akta Jual Beli (AJB)

Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan AJB

yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :

a. Penjual membawa :

• Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.

• Kartu Tanda Penduduk.

• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.

• Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.

• Kartu Keluarga

b. Sedangkan calon pembeli membawa :

• Kartu Tanda Penduduk

• Kartu Keluarga.

3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.

1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.

2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.

3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

b. Pembuatan Akta Jual Beli

1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.

2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.

4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.

5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).

6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli?

a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.

b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?

a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli

b. Akta jual beli PPAT.

c. Sertifikat hak atas tanah.

d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.

e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).

f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?

a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.

b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.

c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat tanah.

Mudah-mudahan membantu.

June 3, 2010 Posted by | All About Tanah | , , | Leave a comment

Tanah berstatus Girik


Sebelum seseorang membeli tanah, hendaknya ditanyakan kepada penjual dan diperiksa terlebih dahulu  mengenai status tanah. Sebagian tanah-tanah yang ada di Jakarta dan sekitarnya, masih ada yang  berstatus  girik. 

Girik sebagaimana dimaksud diatas tadi, sebenarnya bukanlah merupakan bukti hak kepemilikan hak atas tanah. Tapi sebagian masyarakat kita masih mengartikan bahwa dengan adanya girik tersebut berarti status tanah ybs sudah berstatus hak milik.  Tanah dengan status girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum di daftarkan pada Badan Pertanahan Nasional. Jadi girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran  pajak atas tanah tersebut.

Keberadaan girik itu sendiripun harus ditelusuri asal muasalnya. Jadi apabila akan mengadakan transaksi jual beli dengan  status tanah girik, maka harus pula dipastikan bahwa nama yang tertera di dalam girik tersebut harus sama dengan  nama yang tertera dalam akta jual beli milik si penjual.(karena transaksi jual beli sebelumnya seharusnyalah dengan akta jual beli ataupun peristiwa hukum lainnya yang dapat dibuktikan dengan dokumen pendukung yang dapat diterima yang merupakan sejarah kepemilikan tanah sebelumnya). 

Selanjutnya girik dan akta jual beli yang dibuat kemudian antara  penjual dan pembeli tersebut harus segera di daftarkan ke Kantor Pertanahan setempat. Girik dapat dijadikan dasar bagi permohonan hak atas tanah, karena secara prinsip Hukum Pertanahan kita berdasarkan pada Hukum tanah adat. (pasal 5 Undang-Undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa “Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa adalah Hukum Adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara….dst” 

Secara garis besarnya  yang akan dilakukan oleh Kantor Pertanahan selanjutnya adalah Pengukuran sebagai dasar bagi pembuatan Gambar Situasi, Penelitian dan pembahasan oleh Panitia A, pengumuman atas permohonan yang  diajukan oleh pembeli atau kuasanya, penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak dan terakhir adalah penerbitan Sertifikat atas nama pembeli.   Proses awal sampai akhir akan memakan waktu kurang lebih  90 (sembilan puluh) hari kerja. 

Jadi,  setelah adanya Sertifikat, maka barulah dapat dikatakan bahwa nama yang tertera di dalam sertifikat tersebut adalah benar-benar merupakan orang yang memiliki hak penuh atas tanah tersebut dan telah memiliki bukti kepemilikan yang kuat.

June 3, 2010 Posted by | All About Tanah | , , | Leave a comment

Peningkatan Status Girik menjadi Sertifikat


Banyak diantara kita mungkin yang masih mempunyai tanah dengan status girik. Untuk masa sekarang hal ini tentunya menjadi sangat riskan sekali, karena girik sebagai bukti kepemilikan tanah dianggap kurang kuat secara hukum, karena hanya tercatat di kelurahan saja, sehingga harus ditingkatkan statusnya menjadi sertifikat sehingga tercatat di BPN. Peningkatan status ini tentunya akan mempengaruhi nilai tanah secara keseluruhan. Nilai jual menjadi lebih tinggi dan kita juga merasa lebih aman bila mempunyai bukti kepemilikan berupa SHM.

Berikut beberapa langkah dalam meningkatkan status Girik menjadi sertifikat :

1. Membuat surat pengantar dari RT,RW, lurah atau camat. (pasti ada biayanya, bisa di negosiasi)

2. fotocopy akta jual beli + girik letter C

3. datang dan mendaftar ke BPN

4. Isi formulir pendaftaran ( sptnya ada biaya formulir juga..cmiiw)

5. tanda tangan panitia (???..nah soal panitia ini mungkin lebih jelas kalau nanti tanya di BPN).

6. tanda tangan tetangga yg rumahnya berdekatan/berbatasan dgn tanah girik dimaksud.

7. pengukuran tanah oleh pegawai BPN.

8. selama 3 bulan tanah/rumah kita di umumkan/lelang dengan maksud untuk melihat apakah ada yg melakukan klaim atau tidak. klo tidak ada yg protes/tdk dalam sengketa maka SHM akan terbit.

9. Biasanya SHM akan selesai dalam jangka waktu 1 tahun.

utk biaya-biaya pengurusan mungkin pastinya bisa ditanyakan ke BPN, karena tidak pernah ada kepastian. Jangan terkecoh dengan tarif yang tercantum di kantor-kantor BPN, itu cuma tarif resmi saja 🙂 atau kalau ga mau repot biasanya via notaris juga bisa, tapi tentunya lebih mahal.

Untuk memohon hak atas tanah terhadap girik, langkah yang perlu dilakukan adalah :

a. Mintalah girik asli dari penjual dan pastikan nama penjual yang tercantum dalam girik tersebut = nama orang yang tercantum dalam Akta Jual Beli (AJB). Apabila tidak, harus ada hubungan hukum antara si penjual dengan orang yang tercantum dalam girik tersebut. Biasanya hubungan ini harus dapat ditunjukkan dengan dokumen tertentu, misalnya akta wasiat, akta keterangan mengenai keahliwarisan, surat kuasa atau putusan pengadilan.

b. Pastikan objek tanah tsb = yang dimaksud dalam girik, kemudian kuasai secara fisik dengan tanda batas yang jelas.

c. ajukan permohonan hak atas tanah tersebut langsung ke Kantor Pertanahan setempat dengan tahapan secara umum:

* Pengukuhan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan Gambar Situasi

* Penelitian dan pembahasan Panitia A

* Pengumuman atas permohonan tsb

* Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak

* Pencetakan Sertifikat Tanah

Secara teori, total waktu yang dibutuhkan kurang lebih sekitar 90 hari, biasanya satu tahun. Biaya pemasukan ke Kas Negara sekitar 5% x NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) x luas tanah, ditambah dengan biaya operasional petugas lapangan.

Demikian sekedar informasi, mudah-mudahan bisa berguna bagi siapa saja yang membutuhkan.

June 3, 2010 Posted by | All About Tanah | Leave a comment

Proses Pembuatan Sertifikat Tanah


Saya yakin, setiap orang dewasa pada akhirnya akan berurusan dengan hal-hal yang menyangkut tanah termasuk sayayang sempat dipusingkan dengan urusan jual beli tanah dan pembuatan sertifikatnya. Untuk itu, sebagai bahan referensi, saya posting ulang  beberapa  tulisan yang saya copy paste dari internet. Mohon maaf buat penulis asli, saya hanya ingin membagi pengetahuan saja, bukan bermaksud menjadi plagiat, mengingat begitu banyaknya orang di luar sana yang masih awam akan masalah pertanahan ini .  Ok, disini saya pengen share sebuah tulisan mengenai Proses Pembuatan Sertifikat Tanah. 

Untuk proses pembuatan sertifikat tanah, disarankan pemilik mengurus sendiri, dari segi biaya harusnya lebih murah, dari segi pengalaman mengurus sendiri tidak sesulit yang orang bicarakan. Langkah-langkah yang disarankan adalah :

1. Siapkan dokumen yang dibutuhkan.

– Akta Jual Beli

– Foto copy KTP & Kartu Keluarga

– Semua dokumen yang berhubungan.

– Foto copy girik yang dipegang

– Dokumen tambahan dari kelurahan

2. Kunjungi BPN yang ditunjuk sesuai wilayah anda.

3. Di BPN,

– beli formulir pendaftaran nanti dapat map warnanya biru dan kuning.(uang ini masuk ke negara)

– minta tolong kepada petugas untuk memeriksa kelengkapan dokumen yang telah kita bawa.

– minta kepada petugas untuk mengukur objek tanah/rumah kita, janjian sama petugas ukur BPN.

4. Petugas ukur yang datang biasanya berjumlah 3-4 orang, sediakan dana sukarela

5. Biasanya dokumen yang kurang berada dikelurahan, oleh karena itu kita harus ke kelurahan.

Usahakan ke tempat ini hanya sekali, sehingga biaya yang dikeluarkan tidak berlebih. Untuk itu buat daftar dokumen yang akan diminta.

Masalah biaya biasanya berkisar 7,5% dari NJOP. Lagi-lagi biaya ini adalah biaya sukarela juga.

Kenapa harus ke kelurahan ?, karena dokumen yang kita pegang juga ada di kelurahan. Nah untuk membuat sertifikat, seluruh dokumen tersebut harus diserahkan ke BPN juga.

6. Jika seluruh dokumen terkumpul semua, silakan menuju BPN lagi.

7. Serahkan seluruh dokumen ke loket yang disediakan lalu anda akan menerima tanda terima penyerahan dokumen.

8. Tanya berapa lama harus menunggu untuk sertifikatnya terbentuk.

9. Setelah mendapatkan jawaban, tunggu deh, sebaiknya setelah melewati masa menunggu seperti yang diberitahukan oleh BPN, hubungi orang BPN tersebut mengenai statusnya.

Mengapa biaya notaris ppat mahal ? katanya sih karena yang ngurus bukan orangnya langsung, maka pada saat si orang notaris ke BPN, biayanya bisa 2x lipat jika dibandingkan urus sendiri.

Biaya yang tadinya hanya Rp.25ribu, bisa Rp.50ribu.

Pilihan anda yang disarankan ada 2 yaitu :

1. Urus sendiri atau

2. Dengan Bantuan Notaris PPAT

Jangan menggunakan jalur yang tidak jelas, apalagi menyuruh orang yang tidak jelas seperti menyuruh orang kelurahan.

(thanks to author wherever you are)

June 1, 2010 Posted by | All About Tanah | , , , , | Leave a comment

   

%d bloggers like this: